2007年03月21日

ライフプランを考えるよ

オクサマや僕の友人達には、子供が生まれた前後で住居購入をしていたり準備を進めている人がいる。結婚して1〜2年も経つころで、環境を固定するのにはタイミングがよいのだろう。また昨今の金利上昇や消費税率引き上げ議論の行方などから、買い時と判断したのかもしれない。

オクサマも興味を抱いている。僕も買い時であるならば検討の必要があると考えている。ここしばらく二人でライフプランで考えながら相談をし、最近ようやくひとつの方針で合意した。

まず前提として「数年内に子供をもうけることを考えている」「子供が就学をしてからは住居を固定しておきたい」「親の援助は受けず自分たちの身の丈にあった範囲で決断する」と言う点を確認した。また子供が生まれてからオクサマは再就職する希望を持っていることを確認する(資格を持っていることもあり比較的実現は容易だと思う)。

その前提で話し合った結果、住居購入にはいくつかのリスクがあり、現時点でそれを許容するのが難しいと言う結論に至った。まだ家族構成が変化する可能性が高いし、リスクを抱えてまで、急いで購入する理由がないと考えたのだ。ただ購入を見据えて調査と貯蓄は継続することになった。

「今までもどうしても欲しくて買った製品は、ちょっと高くても、あとから良い製品が出てきても、そのときの決断に後悔はしなかったもんね」と言うオクサマの言葉が全てだと思う。今は買い時なのかもしれないけれど、必要なものは必要だと考えるときに買うのが僕らにはあっているようだ。

以下、リスクに関する僕の見解です。それほどたいしたことは書いていませんが興味がある方はどうぞ。ご意見をいただければ幸いです。続きを読む

前提


世帯年収1000万円だと3000万円程度の住宅ローンを組むのが安全であるという情報に基づいています。また金利3%前後で3000万円借りたときに30年で4500万円程度返済するモデルに基づいた認識です。あくまでも僕自身の考えです。またどんな物事にもメリットとデメリットがあり、人によって評価が異なると僕は考えています。そのことをご理解いただいたうえで読んで頂ければ幸いです。

ローン金利リスクについて


賃貸の場合は家賃がもったいないと思うけれど、ローンを組んでの購入の場合は金利の支払いだってもったいない。調べた範囲では、税金や修繕費を考えると 80才時点では賃貸も購入も大して差がなかった。また成果主義に移行しつつある雇用条件下で長期継続収入を前提としたローンを負うのはリスクでもあると考えている。


28歳からのリアル マネー編販売や金利で利益を得るから当然かもしれないけれど、デベロッパーや銀行は「賃貸より購入のほうが将来は有利」と書いている。しかし現時点での数字を利用した計算でしかなく将来の予測ではない。それに、僕が実際に計算した範囲では、家賃が1万円変わったり、金利が0.5ポイント変わったり返済期間が5年変わると数百万単位で上下した。差し引きすれば1000万円近くの操作ができ、自分の主張に有利な数字を見せることだってできるので、このくらいだと同水準としか評価出来ないと考えている。なお、繰り上げ返済を前提にすれば数字は変わるが、ローンの金額を減らし、頭金を増やすことと同義であるのでここでは考慮しないことにしている。

それと購入が有利だと主張しているのだが、たいてい損益分岐点が70才代になっている。これが僕らには全く魅力的な数字に見えなかった。むしろ賃貸を続けていれば、30代以降に貯金以外に『頭金と金利支払いに使わなかった1000〜2000万程度の資産』があることのほうが魅力的に見える。これだけあれば子供の成長に伴ってお金が必要になる時期に選択肢が広がる(もっとも、いずれ住居に使うお金だから別の用途に使ったら貯め直す必要があるし、インフレリスクを考慮すると全て現金で持っていないとは思う)。定年後、そのお金で自分たちの状況に見合った選択を取ることもできるだろう。

所有リスクについて


戸建も選択肢にはあがる。だが世帯年収1000万円台だと東京では困難が伴うし、中途半端な場所に購入しても老後に不便が伴うと考えている。そうなるとマンションは現実的な選択だと考えている。

ただ築数十年も経つと、ゴーストマンション化のリスクや修繕一時金・解体費用が予想外にかかるリスクがあるようだ。住み替えるにしても希望する時期に希望金額で売却できるとは限らないリスクもある。

また、前述したサイトでの住居費用の試算ではコンクリート構造物が50年持つ前提で計算されている。しかし、コンクリート自体は不均質な材料なので劣化メカニズムは複雑だ。性能照査型の設計体系に移行しつつあるけれど、劣化因子の定量的な評価が困難であることもあり、逆解析は出来ても解析による予測が難しい。つまり性能照査はあくまでも購入時のものでしかないし、それを当てにして購入するにはリスクが伴うことだと考えている。またメンテナンスは、劣化を緩やかにすることしか出来ないと認識している(メンテナンスこそが重要かもしれない)。

コンクリートが危ないそれと、品質について、設計・施工の人間のモラルが購入側から判断できない点を不安に感じている。僕の少ない社会経験から、どんな環境であっても少ない割合ながらモラルの低い人間はいると考えている。モラルに関する教育の機会が得られなかったり、教育が身にならなかった場合、その人が設計や施工の現場において「このくらい、いいか」と安易な隠蔽や妥協をしないかという危惧だ。少なくともニュースや書籍で事例を見たり、現場見学、また現場の状況を友人から聞く限りでは、僕の不安はぬぐえていない。

それでも住居購入を検討し続ける理由


オクサマとは「図書室がほしい」「寝室の脇にシャワールームがほしい」「アイロンとか洗濯ができる広めの家事室がほしいね」と言う話をしていた。

僕らの住みたいと考える家はおそらく賃貸では得られない。注文住宅やデザインの自由が利くマンションであれば実現できるだろうと思っている。ただその理想を実現する上でのリスクを許容できるかは実際のところまだ判断がつかないのだ。

そして可能な限り時期を遅らせて検討を続けることは、時間をかけて判断できるし、貯金の分だけ借入金額が減るし、リスクが減るという点で悪い選択ではないと考えている。それに構造物の寿命は永遠ではない以上、早く購入すれば早く構造物の寿命が来る可能性も高いのだ。
この記事へのコメント
こんにちは。今日の日記を読んでビックリしました。水曜日にうちの旦那様と話し合ったばかりの内容だったからです。
私は安易に「家賃がもったいない。購入したほうがトクな気がする。」みたいなことを旦那様に言ったけど、軽く一蹴されてしまいました(苦笑)。sa104さんはすごいなぁ、ちゃんとメリットデメリットを深く深く考えていて。私ももう少し勉強します。
ふみ at 2007年03月23日 16:24
>ふみさん
やっぱり結婚してしばらくすると買いたい気持ちも出てきますよね。新築1000万円くらいなら10年もてば元は取れるし、買えるんですけどね。

テーゼとアンチテーゼではありませんがメリット・デメリットに対しては反論もあるだろうし、工夫で回避できるところもあると思うので見極めは必要だと思ってます。もし面白い情報を見つけたら教えてくださいね。
sa104 at 2007年03月24日 08:56
興味深く読ませていただきました。
私たち夫婦も全く同感です。
私はあまり勉強していないので、詳しいことはよくわからないのですが、
基本的に「ローンを組む」ことに抵抗があります。
それと、高い買い物だから安易に決めたくない、
じっくり練って納得のいく家に住みたいという気持ちも強いです。
まろん at 2007年03月24日 12:35
> まろんさん
コメントありがとうございます。
そうですね。ちょっと慎重になってしまいます。

僕の場合ですが、ローンを組む上で、購入した瞬間にマンション資産価値が1割程度減少してそのまま下落し続ける場合が多いのも引っかかります。
減少し続けると、返済が順調でも、借金と資産のバランスが数年にわたって不安定な状態に陥ることになる気がします。

何もアクシデントがなかったり、いざというとき援助してくれる人がいれば別ですが、家計のバランスという意味では危険を覚えます(このあたり会計の知識がないので検討ができていないんですが、頭金を払ってなお1000万程度の資産がないと不安、とは思っています)。
sa104 at 2007年03月24日 23:34
こんにちは。
記事の内容と直接関係なくて恐縮なのですが、
かっちりとした文章を書く何かコツをご存知でしたらぜひ教えてください。

私が文章書いていて感じるのは、どうも「冗長」であったり「語彙不足」であったり「表現力不足」であったりします。

だんなちんのように、ずばっとわかりやすい綺麗な文章が書きたいです!><
З at 2007年03月26日 17:09
> 3さん
褒めていただくにはちょっと恥ずかしいですね(でもありがとうございます)。プロという訳でもないので僕のより参考になりそうなところを紹介します。

「東大で学んだ卒業論文の書き方」
http://staff.aist.go.jp/toru-nakata/sotsuron.html
論文はより冗長さを排した伝わる文章を要求されるものなので、参考になるかもしれません。ここの「速く楽に書くための心得」の以下3点は結構汎用的に利用できるものだと思います。

# 「客観と主観を同一部分に書かない」
# 「同じことを2度書かない」
#「伏線を回収する。回収できない伏線はそもそも書かない」

上記の内容に対する、僕の考えを書いてみます。

*「客観と主観を同一部分に書かない」
僕の場合はできるだけ一文を短くしようとしています。一文の間に複数の視点や、複数の事実があると混乱しやすくなると思います。長くしないと伝わらない内容のときは、箇条書きにしています。必要に応じて表や図を使ってもいいと思います。また過剰な修辞や一般的ではない表現を避けると、文章がわかりやすくなると思います。

*「同じことを2度書かない」
長めの文章を書くときはアウトライン(見出し)から書くようにしています。そうすることで同じことを2度書かずにすむと思います。あとアウトラインを決めるときは起承転結を念頭においています(起承転結ごとに段落を分けると、読みやすくなるかもしれませんね)

*「伏線を回収する。回収できない伏線はそもそも書かない」
これはアウトラインに沿った文章を書くと実現できそうですね。言いたいことを全部書いてしまいたい欲求を抑え、最初に決めたアウトラインに合う内容だけを記述すると起承転結がすっきりまとまるように思います。

*「その他」
このブログでは、初めてそのエントリを読んでもわかるように状況説明や参照リンクを張るように心がけています。起承転結の前の導入というやつでしょうか。実現できているかはわかりませんが、初めて読まれる方にも伝わる内容にしたいとは思っています。
sa104 at 2007年03月26日 22:53
丁寧にありがとうございます。

まず「主観」と「客観」を意識して書いてみようと思います・・・続きを書こうとして、ハタと、アウトラインをまったく考えないで、思いつくままに書きなぐっていたことに、気がつきました。今は、書きたいこと書いて、切った貼ったしているので、最初に大筋でも、考えておくといいですね。

約束事があると、わかりやすいです。「客観・主観」と「アウトライン」を念頭に置いて、書いてみます。重ねてお礼申し上げます。ありがとうございました。

#やはり冗長(苦笑)
З at 2007年03月29日 16:49
> 3さん
いいえ、どういたしまして。お役に立てば何よりです。

と言ってもこれだけだとなんなので、もう少し興味が出てきたときのために一冊あげてみます。

バーバラミントの考える技術・書く技術http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4478490279/sa104-22
名著と言っていいでしょう、この前半で書く技術について述べられています。
参考になる話が得られると思いますよ。

ちなみに僕はまだぜんぜんモノに出来ていないと思います(笑)
sa104 at 2007年04月01日 17:01
こんにちは!約2年ぶりの書き込みになります。こ無沙汰なんですがいつも読んでます!お二人のファンですから(笑)一度読んだ前のブログも飽きずに何回も読んであーいいなーと微笑んでいます。
 結婚というとやはり二人の人生を一緒に考えることができるのが大変だけど何よりうらやましいなーと思います。まだ結婚までの道のりは流そうなので(汗)それでも今少しずつお互いの仕事や生活感を共有していってる気がするので現状には満足なのですが☆お二人のようによく話して楽しくいつも一緒にいられるようになりたいです♪これからも楽しみにしてます!長々とカキコしてすみません
綾芽 at 2007年04月02日 05:24
> 綾芽 さん
コメントありがとうございます。繰り返し読むほど気に入っていただけてうれしい限りです。

お互いを知ることは大変だけど楽しいことだなーと最近思います。オクサマのおかげで自分の人生が3倍くらいは楽しくなっているような気がします。

綾芽 さんも、相手と色々共有してみて、何か楽しいことがあったら教えてください。

これからもどうぞよろしくお願いします。
sa104 at 2007年04月02日 14:57
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